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隨著粵港澳大灣區(qū)逐步建設(shè)成為具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的一流灣區(qū)和世界級(jí)城市群，區(qū)域供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)也在發(fā)展中不斷創(chuàng)新和突破。

日前，第一太平戴維斯華南區(qū)研究部發(fā)布的2023年《大灣區(qū)物流指數(shù)》顯示，得益于年內(nèi)跨境電商行業(yè)的強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張，粵港澳大灣區(qū)物流資產(chǎn)表現(xiàn)在市場(chǎng)供需格局悄變、市場(chǎng)參與者情緒逐步回歸理性的背景下仍實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)，繼續(xù)彰顯韌性。

2023年，隨著區(qū)域內(nèi)6個(gè)城市迎來近5年供應(yīng)高峰，大灣區(qū)物流市場(chǎng)年度供應(yīng)升至317.4萬平方米的歷史新高，較過去5年年均供應(yīng)高89.3%。截至去年底，區(qū)域總存量隨之上升至1737.3萬平方米，同比擴(kuò)張20.8%。

去年初，受全球經(jīng)貿(mào)環(huán)境存在諸多不確定性因素的不利影響，包括制造業(yè)企業(yè)、實(shí)體零售商、第三方物流企業(yè)等在內(nèi)的多數(shù)傳統(tǒng)物流需求方的倉(cāng)庫(kù)租賃策略均保持謹(jǐn)慎，市場(chǎng)租賃活動(dòng)隨之放緩。而自去年第二季度起，數(shù)個(gè)跨境電商巨頭在大灣區(qū)展現(xiàn)出強(qiáng)勁的擴(kuò)張需求，并在多個(gè)城市累計(jì)承租數(shù)百萬平方米倉(cāng)儲(chǔ)面積。得益于此，大灣區(qū)物流市場(chǎng)年度凈吸納量同比上升97.3%，至305.1萬平方米，區(qū)域平均空置率也繼2021年后再降至5%以下水平，年末錄得4.1%，同比降幅為1個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2023年，粵港澳大灣區(qū)物流租金及價(jià)格指數(shù)均延續(xù)上升趨勢(shì)，但隨著可觀供應(yīng)的集中入市，市場(chǎng)過去數(shù)十年所保持的“供不應(yīng)求”的格局已在悄然改變，市場(chǎng)租金及價(jià)格增長(zhǎng)因此而漸趨理性。

2023年，租戶組合相對(duì)成熟且穩(wěn)定的存量物業(yè)租金仍實(shí)現(xiàn)有機(jī)增長(zhǎng)，推動(dòng)大灣區(qū)物流租金指數(shù)環(huán)比微升0.3%，同比上升2.5%。盡管如此，鑒于物流業(yè)態(tài)傳統(tǒng)需求趨緩，加之大量供應(yīng)入市對(duì)市場(chǎng)供需基本面的影響，業(yè)主的租金預(yù)期已較過去幾年更理性。因此，大灣區(qū)物流租金指數(shù)同比增幅降至近三年最低，分別較2022和2021年收窄0.4和2.0個(gè)百分點(diǎn)。

在嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)背景下，物流市場(chǎng)租金增長(zhǎng)放緩，而物業(yè)資本值高企，這對(duì)市場(chǎng)投資情緒產(chǎn)生了一定影響。但就交易活動(dòng)方面而言，大灣區(qū)物流投資市場(chǎng)仍較區(qū)域內(nèi)其它商業(yè)地產(chǎn)板塊活躍，并于年內(nèi)達(dá)成數(shù)宗整售成交。去年，大灣區(qū)物流價(jià)格指數(shù)保持上升趨勢(shì)，環(huán)、同比分別上升0.7%和1.6%，但同比增幅較2022年收窄2.5個(gè)百分點(diǎn)。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)期進(jìn)一步復(fù)蘇、電商行業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展、大灣區(qū)更多重點(diǎn)基建項(xiàng)目相繼完工落成的多重利好下，大灣區(qū)物流市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)計(jì)保持謹(jǐn)慎樂觀。但短期而言，地緣政治風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)不確定性的加劇預(yù)計(jì)仍使市場(chǎng)去化承壓，而電商行業(yè)租戶或繼續(xù)在緩解上述壓力并助力市場(chǎng)維穩(wěn)中發(fā)揮重要作用。

第一太平戴維斯認(rèn)為，過去一年，在全球經(jīng)濟(jì)歷經(jīng)百年之大變局的洪流下，大灣區(qū)物流市場(chǎng)格局也發(fā)生一定變化，市場(chǎng)迎來歷史供應(yīng)高峰，而傳統(tǒng)需求增長(zhǎng)卻受外部環(huán)境的不確定性沖擊而放緩，業(yè)主、投資者情緒漸回理性。盡管如此，跨境電商的強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張仍為市場(chǎng)增添一抹亮色，并賦能區(qū)域物流市場(chǎng)延續(xù)韌性增長(zhǎng)。今年兩會(huì)期間，政府工作報(bào)告提出推動(dòng)外貿(mào)質(zhì)升量穩(wěn)，并將促進(jìn)跨境電商等新業(yè)態(tài)健康發(fā)展，預(yù)計(jì)持續(xù)利好區(qū)域物流倉(cāng)儲(chǔ)需求增長(zhǎng)，并在全球經(jīng)濟(jì)短期延續(xù)弱復(fù)蘇、區(qū)域市場(chǎng)迎來供需新格局的背景下，助力市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。（來源證券時(shí)報(bào)網(wǎng)）